Waarom via een notaris een koopovereenkomst / koopcontract regelen?

Koopovereenkomst woning nodig? Met het vinden van het huis op Funda ben je er nog niet. Een huis koop je door met de verkoper een koopovereenkomst of koopcontract te sluiten.

In een koopovereenkomst woning zijn de rechten en verplichtingen tussen de verkoper en de koper met betrekking tot de koop van een woning vastgelegd. In een koopovereenkomst woning spreek je onder meer af wanneer het huis in eigendom aan jou wordt overgedragen. Na de ondertekening ervan zijn de verkoper en jij gebonden aan de bepalingen in de koopovereenkomst. Door het tekenen van een koopovereenkomst ben je nog geen eigenaar. Je mag je pas eigenaar noemen als de notaris de overdracht door middel van een notariële akte bij het Kadaster heeft ingeschreven en na de na recherche blijkt dat jij als eigenaar ben opgenomen in het Kadaster.

Inhoud koopovereenkomst woning

De woning wordt in een koopovereenkomst omschreven met een adres en de kadastrale kenmerken. Ook de grootte van de onderliggende grond wordt vermeld. Ook de mee verkochte roerende zaken (bijvoorbeeld: lampen, gordijnen en kasten) worden vermeld. Daarnaast wordt er vermeld wat er bekend is aan verontreiniging (bijv. aanwezigheid van olietanks, asbest of een meldingen m.b.t. Wet bodembescherming) van de woning en/of de grond.

Verklaringen en garanties koper en verkoper

In de koopovereenkomst staan ook de verklaringen en garanties van de verkoper en de verklaringen van de koper. De koper heeft zelf ook een verplichting om onderzoek te doen. De rechten en verplichtingen die voor hem bij een bezichtiging kenbaar kunnen zijn (bijvoorbeeld een recht van overpad), komen daarom voor zijn rekening en risico.

Notaris keuze bij aankoop woning

Omdat de koper de kosten van de notaris betaalt mag de koper de notaris kiezen. In de meeste gevallen moet de koper ook overdrachtsbelasting betalen. Dit is in beginsel 2% over de waarde van de woning. De overdrachtsbelasting moet worden betaald op het moment dat bij de notaris de akte wordt ondertekend waarmee de eigendom wordt overgedragen.

Hoeveel bedenktijd heb ik na het kopen van een woning?

Als je de koopovereenkomst getekend hebt, kan je in sommige gevallen nog van de koop af. Er is voor de koper namelijk op grond van de wet een bedenktijd van drie dagen. De bedenktijd gaat in op de dag nadat de koper (een afschrift van) het koopcontract heeft ontvangen en eindigt in principe op de derde dag om 24.00 uur. De bedenktijd kan langer zijn dan drie dagen in verband met het weekend en feestdagen. Je kan met de verkoper een langere bedenktijd afspreken, als je dat allebei wenst. Een kortere periode dan de wettelijke termijn van 3 dagen mag niet. Wil je als koper tijdens de bedenktijd van de koop af (ontbinden), dan moet je ervoor zorgen dat je dit de verkoper vóór het einde van de bedenktijd hebt laten weten. Het beste kan je dat schriftelijk doen.

Ontbinding koopovereenkomst woning

In de koopovereenkomst kan je met de verkoper afspreken dat er mogelijkheden zijn om de koop te ontbinden. Bijvoorbeeld als na een bouwkundige keuring blijkt dat er veel aan het huis verbouwd moet worden (voorbehoud van bouwtechnische keuring) of als blijkt dat je geen lening van de bank kunt krijgen (financieringsvoorbehoud). Verder kan voorbehoud maken m.b.t. voorbehoud wijziging van de woning als je ingrijpend wil verbouwen, voorbehoud verkoop eigen woning, voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) of voorbehoud van huisvestingsvergunning. Het is belangrijk om deze mogelijkheden tot ontbinding juridisch goed vast te leggen in de koopovereenkomst.
Voordelen van notariële koopovereenkomst woning online
De notaris heeft toegang tot verschillende registers waardoor de juridische status van de woning en de (ver)koper(s) goed wordt vastgelegd. Zo zoeken wij uit met wie u zaken moet doen als u bijvoorbeeld een woning koopt uit een erfenis of van een stel in echtscheiding. Wij kunnen bij het Kadaster nagaan of er erfdienstbaarheden zijn zoals het recht van overpad, erfpacht of andere inschrijfbare gegevens.

Koopovereenkomst woning inschrijven bij het Kadaster

De koopovereenkomst kan worden ingeschreven bij het Kadaster. Deze inschrijving biedt jou bescherming tegen eventuele dubbele verkoop, faillissement van de verkoper of beslaglegging op de woning.

Stappenplan

Hoe vraag ik online een koopovereenkomst of koopcontract aan via VAN DE NOTARIS

Vul uw gegevens, de gegevens van de woning in en de afspraken die u met de verkoper gemaakt heeft.

De notaris haalt uit het Kadaster en registers de overige gegevens.

U ontvangt de concept koopovereenkomst

Koper en verkoper komen op kantoor om de koopovereenkomst te tekenen of ontvangen een volmacht.

Veelgestelde vragen

Wat zijn erfdienstbaarheden?

Erfdienstbaarheden zijn bepalingen die ooit, veelal bij of voor de bouw, zijn opgelegd en welke aan de woning blijven plakken. Dit geldt ook als ze al zijn uitgewerkt. Erfdienstbaarheden worden geregistreerd bij het Kadaster. Een bekende erfdienstbaarheid is het recht van overpad: een eigenaar heeft dan bijvoorbeeld het recht om over "het erf" te lopen van zijn buurman om via de achterkant in zijn of haar achtertuin te komen. Erfdienstbaarheden zijn gebonden aan de eigendom van de woning en gaan bij verkoop dus over naar de nieuwe eigenaar.

Wat doet de notaris bij een overdracht van een woning?

De notaris controleert onder meer of de verkoper bevoegd is om de woning te verkopen. Zo is het belangrijk om na te gaan of de verkoper eerder gehuwd is geweest of dat verkoper de woning uit een nalatenschap heeft gekregen. Daarnaast onderzoekt de notaris bij het Kadaster of er bijzondere verplichtingen rusten op de woning. Deze bevindingen worden samen met de voorwaarden uit de koopovereenkomst opgenomen in een leveringsakte. Indien van toepassing stelt de notaris ook een hypotheekakte en zorgt hij of zij ervoor dat de gelden opgevraagd worden om de koopprijs te betalen. De notaris stelt daarom een nota van afrekening op zodat voor elke partij duidelijk is wat er betaald moet worden en wat wordt ontvangen.  Na ondertekening schrijft de notaris de hypotheek- en leveringsakte bij het Kadaster, waarmee de koper de nieuwe eigenaar is. Na inschrijving controleert de notaris nogmaals of er in de tussentijd geen beslagen zijn gelegd en dat de koper daadwerkelijk eigenaar is geworden. Pas dan boekt hij/zij de gelden uit aan de verkoper.

Is het voorlopige energielabel voldoende bij de verkoop van een woning?

Nee, het voorlopige energielabel geeft alleen een indicatie, je hebt een definitief label nodig bij de verkoop of verhuur van een woning. Om het definitieve energielabel te krijgen, moet je inloggen op www.energielabelvoorwoningen.nl. Daar moet je een aantal vragen beantwoorden en indien nodig jouw woongegevens aanpassen. Bijvoorbeeld wanneer je in jouw woning energiebesparende maatregelen hebt getroffen (na oplevering van de woning). Ook dien je bewijs aan te leveren voor de energiebesparende maatregelen in jouw woning. Vervolgens volgt er een minimale controle plaats. Pas na controle wordt het definitieve energielabel vastgesteld. Dit definitieve label is dus noodzakelijk bij verkoop van je woning.

Wat gebeurt er met de hypotheek bij overlijden van een partner?

Je erft (het aandeel van) de woning met hypotheekschuld van je partner. Van belang is de vraag of je de hypotheek kan blijven betalen? De schuld is dezelfde als toen je partner nog leefde. En dus blijven de maandelijkse lasten voor de hypotheek gelijk. Dat hoeft geen enkel probleem te zijn als je genoeg verdient om de hypotheek met alleen jouw inkomen te betalen. Als je de hypotheek hebt afgesloten op twee inkomens is het antwoord ingewikkelder. Ook dan hoeft het geen probleem te zijn om je huis te betalen. Zo kun je recht hebben op het nabestaandenpensioen van je partner. Hiervoor heb je een notarieel samenlevingscontract nodig als je niet gehuwd bent. Je kunt ook een verzekering afsluiten die uitkeert als jij of je partner overlijdt. Met deze verzekeringsuitkering kun je in een keer een deel van de hypotheek aflossen. De maandlasten voor je huis gaan dan omlaag. Dankzij de verzekering blijft het huis betaalbaar als er een inkomen wegvalt. Veel banken verplichten je een overlijdensrisicoverzekering bij je hypotheek af te sluiten.

Wat gebeurt er met het huis bij het overlijden van een partner?

Als je samen een koopwoning hebt en een van jullie overlijdt, vererft in beginsel de helft van de woning. Twee zaken zijn van belang. Naar wie gaat de woning en als dat de langstlevende is, kan deze de woonlasten betalen? Gehuwd en geen testament: Ben je gehuwd en is er geen testament? Dan komt de helft van de woning via het wettelijke erfrecht bij de langstlevende echtgenoot terecht. Samenwonen en geen testament: Als je samenwoont, ben je niet automatisch erfgenaam van elkaar. Je kan ervoor zorgen dat de woning bij de langstlevende partner terechtkomt door samen een notarieel samenlevingscontract en/of testamenten op te stellen. Het is aan te raden in elk geval iets te regelen. Kan je de woonlasten betalen? De woonlasten bestaan onder meer uit rentelasten van de hypotheekschuld en aflossing. Vaak is er een overlijdensrisicoverzekering afgesloten. Deze keert bij overlijden een bedrag uit. Met dat bedrag kan de hypotheekschuld (deels) worden afgelost, waardoor de woonlasten lager worden. Let op: Mogelijk dat over de uitkering uit verzekeringen erfbelasting moet worden betaald. Daarnaast kan je wellicht aanspraak maken op nabestaandenpensioen van je partner.

Moet een koopovereenkomst / koopcontract / koopakte voor een woning via een notaris?

Nee, het is niet verplicht om de notaris de koopakte te laten maken, maar het geeft je wel veel zekerheid en het voorkomt dubbel werk. De notaris kan direct de koopakte inschrijven in het Kadaster. Verder geldt een de inhoud van de notariële akte altijd als 'volledig bewijs' in een rechtszaak. Dat is niet zo bij een onderhandse akte. De rechter kan de inhoud van een onderhands stuk dus negeren. Daarnaast staat de datum waarop u de overeenkomst hebt getekend vast. Hierover is later geen discussie mogelijk. De koopakte wordt bewaard door de notaris. U kunt dus in de toekomst altijd officiële kopieën opvragen (afschriften).

Wat is een (NVM) koopovereenkomst?

Als je een woning koopt of verkoopt dan worden de afspraken tussen koper en verkoper vastgelegd in een koopovereenkomst. Dit moet schriftelijk gebeuren. In de koopovereenkomst staan o.a. gegevens over de koper, verkoper, woning, prijs, leverdatum, betaling, financieringsvoorbehoud en een lijst met spullen die mee overgaan met de woning. Bedenktijd Nadat de koopovereenkomst getekend is, heb je als consument het recht om gedurende drie dagen de koopovereenkomst zonder opgave van redenen te ontbinden. Ontbindende voorwaarden In een koopovereenkomst worden vaak ontbindende voorwaarden opgenomen (financieringsvoorbehoud/krijgen woonvergunning/bouwtechnische keuring). Als een koper bijvoorbeeld geen geld krijgt van de bank dan kan de koper de koopovereenkomst (binnen de afgesproken termijn) ontbinden.

Waarom een koopovereenkomst inschrijven in het kadaster?

Als huizenkoper bent u niet verplicht om de koopovereenkomst/koopcontract in te schrijven bij het Kadaster. Inschrijving van het koopcontract biedt wel een aantal voordelen. Als het huis aan meerdere kopers is verkocht, heeft u met de eerste inschrijving van het koopcontract de beste positie om het huis te verwerven. Daarnaast biedt inschrijving van de koopovereenkomst bescherming tegen een faillissement van de verkoper of beslaglegging na inschrijving. Inschrijving is een must als de woning vanwege een echtscheiding of financiële problemen te koop is gezet.

Vraag online je koopovereenkomst aan!

Notaris blog

ipad in de handen 3

Wanneer geldt het 2% bij overdrachtsbelasting

Om de woning markt te stimuleren werd de overdrachtsbelasting verlaagd van 6% naar 2%. Deze ... Lees meer

ipad in de handen 3

2016 wordt de NHG en hypotheek beperkt

Vanaf 2016 mag je minder lenen om recht te houden op hypotheekrenteaftrek. Daarnaast wordt de ... Lees meer